Mietgebrauch

I. Vertragszweck

1. Ob es sich um Wohn- oder Geschäftsraummiete handelt, er gilt sich aus der vertraglich vereinbarten Zweckbestimmung.
2. Bei einer Nutzung sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken, richtet sich die Anwendbarkeit der jeweils einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen danach, welcher Zweck überwiegt. Bei Trennbarkeit der Vertragszwecke kommt auch eine getrennte rechtliche Behandlung in Betracht.
3. Wird bei Wohnraummiete eine Garage mit gemietet, wird in der Regel eine Einbeziehung in den Wohnraummietvertrag gewollt sein.

II. Mietgebrauch

1. “Wohnen umfasst alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als Mittelpunkt des Mieters und seiner Familie, also die gesamte Lebensführung des Mieters in allen ihren Ausgestaltungen und mit allen ihren Bedürfnissen. Bei deren Verwirklichung kann sich der Mieter auch solcher Errungenschaften der Technik bedienen, die als wirtschaftliche Hilfsmittel aus dem gesamten Leben nicht mehr wegzudenken sind.” (BayObLG NJW 1981 1275)
2. “Der Wohnung kommt als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung zu. Auf den Gebrauch der Wohnung ist der Mieter zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Das verpflichtet die Mietvertrags- parteien nicht nur zur größtmöglichen Rücksichtnahme, sondern gebietet ihnen auch, bei nur unerheblicher Beeinträchtigung der eigenen Belange den Interessen des anderen Vertragsteils den Vorrang einzuräumen. Bei Wohnraummietverhältnissen ist demnach das Ermessen des Vermieters durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebunden, der es gebietet, dass der Vermieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter Einrichtungen verbietet, die diesem das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestalten können, durch die er als Vermieter nur unerheblich beeinträchtigt und durch die die Mietsache nicht verschlechtert wird.” (BGH NZM 2007,597; BVerfG NJW 1992, 493)
3. Grenzen des Mietgebrauchs können sich ergeben aus
   • dem Vertragszweck,
   • Erlaubnisvorbehalten,
   • der Hausordnung.

III. Gebrauchsrechte des Mieters

1. Der Gebrauch einer Wohnung muss ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen.
2. Der Mieter hat grundsätzlich die folgenden Grenzen zu beachten:
   • kein Eingriff in die konstruktive Substanz des Gebäudes, der zu Schäden führen kann,
   • kein Eingriff, der das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht nur ganz unwesentlich beeinträchtigt,
   • fachhandwerkliche Ausführung,
   • keine Störung oder Belästigung anderer Bewohner,
   • Rückbaufähigkeit der Maßnahme.
3. Der Vermieter kann grundsätzlich die sofortige Entfernung vertragswidriger Maßnahmen nach Abmahnung verlangen.
4. Folgende Gebrauchsrechte sind denkbar:

   Radio und Fernsehen, Benutzung von Gemeinschaftsanlagen, Aufnahme von Personen und Drittüberlassung, gewerbliche Tätigkeiten in der Wohnung, Tierhaltung.

IV. Pflichten des Mieters

Die Pflichten des Mieters lassen sich in folgende Kategorien einteilen:

• Gebrauchs- und Betriebspflicht,
• Anzeige- und Obhutspflichten,
• Reinigungspflicht,
• Einhaltung der Hausordnung.