Mietrecht

Maklerrecht

Video zum Mietrecht

Rechtsanwalt Marco Rath

Welche Rechte stehen Ihnen zu? Erfahren Sie mehr im Video!

Mietrecht ist unser ältestes Fachgebiet. Im Laufe der Zeit fokussierten wir die Kanzlei auf die Vertretung von Mandaten mit sozialem und medizinischem Bezug. Heute steht Gesundes Wohnen im Mittelpunkt unseres Angebotes. Hier erhalten Sie Hilfe, wenn Wohnen krank macht, Lärm oder der Nachbar Sie nicht zur Ruhe kommen lässt oder ihr Gesundheitszustand besondere Einrichtungen erfordert. Natürlich haben wir unsere Spezialkenntnisse im Falle von Kündigungen nicht vergessen und unterstützen Sie auch hier mit unserer jahrelangen Erfahrung.

BGH - Urteil vom 12.01.2022 Az. XII ZR 8/21

Mieter von Geschäftsräumen haben bei behördlich angeordneten Betriebsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB, wenn der Vertrag hierzu keine klaren Regelungen trifft. Der BGH stellt klar, dass es sich bei den Betriebsschließungen um keinen Mietmangel handelt, so dass ein Anspruch auf Mietminderung zunächst ausscheidet.

Dem Mieter steht aber ein Anspruch auf Vertragsanpassung zu, wenn die Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB weggefallen ist. GemäßArt. 240 § 7 EGBGB wird vermutet, dass sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn Gewerberäume wegen staatlicher COVID-19-Maßnahmen nicht oder nur noch mit erheblicher Einschränkung nutzbar sind. Hinzu kommen muss dann noch, dass die unveränderte Mietzahlung (Festhalten am Vertrag) für den Mieter im Einzelfall unzumutbar ist.

Bei der Vertragsanpassung (also Herabsetzung der Miete) muss muss der Mieter also belegen, ob

er staatliche Leistungen zum Ausgleich erhielt, die nicht nur darlehensweise gewährt wurden,
eine Betriebsversicherung eingesprungen ist,
er Umsatzeinbußen erlitten hat, wobei eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz nicht erforderlich ist.

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Regelmäßig positive Berwtungen auch auf Google.

Ordentliche Kündigung

Bei ordentlichen Kündigungen des Mietvertrags haben sich die Vertragsparteien an bestimmte Fristen zu halten. Mitunter kann das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen werden.

mehr zur Kündigung mit Kündigungsfrist

Kündigung bei Eigenbedarf

oder Kündigung wegen sonstiger Pflichtverletzung

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum gilt grundsätzlich der Kündigungsschutz. Der Vermieter kann nur unter bestimmten Voraussetzungen die Wohnung kündigen. Zum Beispiel, wenn er die Wohnung selbst nutzen möchte und Eigenbedarf geltend macht. Bei einer erheblichen schuldhaften Vertragsverletzung seitens des Mieters ist der Vermieter auch zu einer Kündigung berechtigt. Die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung setzt regelmäßig eine Abmahnung voraus. Das ist die Aufforderung, eine Pflichtverletzung zukünftig zu unterlassen, verbunden mit der Ankündigung, dass es bei Wiederholungen zur Kündigung des Mietvertrags kommen kann.

mehr zum Kündigungsschutz bei Mietverhältnissen über Wohnraum

Fristlose Kündigung

Bei gravierender Verletzung der Vertragspflichten kann eine fristlose Kündigung - sogar ohne vorherige Abmahnung - gerechtfertigt sein. Der Verzug mit zwei Monatsmieten ist das bekannteste Beispiel hierfür.

mehr Details zur außerorddentlichen Kündigung

Räumungsklage

Mietprozess und Zwangsvollstreckung

Handelt eine Partei nicht vertragsgemäß, bleibt nur der Weg zum Gericht. Im Falle der Kündigung kann der Vermieter nicht einfach die Schlösser wechseln oder den Gerichtsvollzieher schicken. Vorher muss er ein Räumungsurteil erwirken. So kann der Vermieter anders herum auch wirksam zur Mangelbeseitigung in die Pflicht genommen werden.

mehr zu Mietprozess und Zwangsvollstreckung

Räumung und Rückgabe

Herausgabe der Mietsache

Erfahren Sie hier kurz und knapp zusammengefasst wichtige Punkte bei der Vertragsabwicklung. Vor allem: Wann darf ich keinesfalls das Rückgabeprotokoll unterschreiben?

mehr zur Vertragsabwicklung

Minderung bei Mängeln der Mietsache

Schimmel, Lärm, Nässe - wenn Wohnen krank macht

Wenn die Mietsache einen Mangel hat, zeigen Sie diesen sofort schriftlich beim Vermieter an. Fordern Sie ihn zur Mangelbeseitigung auf und setzen Sie ihm hierfür eine Frist. Zahlen Sie die Miete vollständig aber unter Vorbehalt (am besten auch im Verwendungszweck auf dem Überweisungs-/Dauerauftrag). Verlangen Sie die Zustimmung zu einem Minderungsbetrag und behalten dann die zu viel gezahlte Miete ein. Mindern Sie die Miete nicht eigenmächtig, weil sonst die Gefahr besteht, dass Sie zu viel mindern und so zu wenig Miete zahlen. Das könnte ein Kündigungsgrund sein. Also gerade bei Minderung: Sofort zum Fachanwalt!

mehr zu Mietminderung bei Mängeln