Miete, Sicherheit, Kaution, Pfandrecht

I. Mietvereinbarung

Die Vereinbarung über die Entgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung gehört zu den wesentlichen Bestandteilen des Miet- vertrags. Der Mietzins muss nicht in Geld bestehen. Leistungen jeglicher Art – auch einmalige – können als Gegenleistung für den Miet- gebrauch vereinbart werden.

II. Grenzen der Miethöhe

1. Die Grenze für eine zulässige Mietzinshöhe bestimmt sich nach §§ 134, 138 BGB.
2. Eine Miete ist überhöht, wenn sie die ortsübliche Miete um 100 % übersteigt. Für  den Fall, dass Zwangslage, Unerfahrenheit, Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausgebeutet wurden, genügt eine Überhöhung um 50 %.

III. Gläubiger und Schuldner der Miete

1. Mehrere Vermieter sind Gesamthandsgläubiger (§ 432 BGB). Der Mieter kann befreiend nur an alle Gläubiger gemeinsam leisten. Die Leistung auf das Konto nur eines Gläubigers befreit ihn nicht.
2. Mehrere Mieter haften als Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Jeder Mieter haftet für den vollen Betrag der Mitschuld.

IV. Leistung der Miete

1. Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag, zu entrichten.
2. Für die Rechtzeitigkeit der Leistung kommt es auf die rechtzeitige Absendung, nicht auf den Eingang an. Eine Rechtzeitigkeitsklausel mit Eingang beim Vermieter kann aber – auch formularmäßig – erfolgen.
3. Die Mitschuld ist eine Schickschuld, § 270 BGB.

V. Aufrechnung und Zurückbehaltung

1. Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
2. Im allgemeinen beläuft sich das Zurückbehaltungsrecht auf den 3-5 fachen Betrag der Minderungsquote für einen zu behebenden Mangel. Es kann auch auf ein Vielfaches des Aufwandes für die Mängelbeseitigung abgestellt werden.

VI. Zahlungspflicht des Mieters bei unterbliebener Nutzung

1. Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.
2. Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.

VII. Verjährung und Verwirkung

1. Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses verjähren in drei Jahren.
2. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist, und der Gläubiger von den Umständen, die den Anspruch begründen, und von der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können.
3. Der Vermieter verliert seinen Anspruch auf Zahlung der Miete, wenn er eine Mietminderung längere Zeit widerspruchslos hingenommen hat.

VIII. Mietsicherheit / Kaution

1. Ist Zahlung einer Sicherheit vertraglich vereinbart, so darf diese  höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
2. Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
3. Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit.
4. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
5. Die Rückzahlung der Kaution ist erst nach Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Abrechnungsfrist fällig.

IX. Vermieterpfandrecht

1. Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.
2. Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.
3. Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.
4. Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen.
5. Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Das Pfandrecht erlischt mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.
6. Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters durch Sicherheitsleistung abwenden. Er kann jede einzelne Sache dadurch von dem Pfandrecht befreien, dass er in Höhe ihres Wertes Sicherheit leistet.